Vous louez un bien immobilier ? Quel que soit le motif pour lequel vous louez un logement, il vaut mieux que le locataire paie son loyer en temps et en heure. Mais le risque d’impayés demeure toujours. Pour s’en prévenir, la solution la plus viable est l’assurance avec une garantie loyers impayés. Et si vous louez votre logement, n’oubliez pas que l’assurance habitation est obligatoire. Comparez pour trouver les meilleurs tarifs !

Investissement locatif : attention aux loyers impayés

Généralement, lorsqu’un propriétaire bailleur met un bien immobilier en location, il impose plusieurs exigences au futur locataire : revenus représentant au moins trois fois le montant du loyer, garants, garantie visale, preuve d’emploi… Autant de garanties que le locataire paiera bien son loyer sans se mettre en difficulté financière. Toutefois, nul n’est à l’abri d’un imprévu, surtout en cette période d’incertitudes qu’est la crise sanitaire et économique de Covid-19.

Se pourrait-il que le nombre de loyers impayés explose dans les mois à venir, en particulier avec la diminution des aides publiques pour les salariés ? En tout cas, la rumeur se répand comme une traînée de poudre chez de nombreux bailleurs particuliers. « Le taux de retards de paiement de plus d’un mois a doublé depuis juin 2020, passant de 1 % à près de 2 % sur le parc de logement dont nous assurons la gestion locative », allègue Arnaud Hacquart, président d’Imodirect.

Pour un propriétaire, le défaut de paiement de loyer peut vite devenir un casse-tête. En effet, il faut en moyenne de dix-huit mois à deux ans pour qu’un jugement permettant une expulsion locative soit prononcé. Autant dire que les sommes en jeu sont conséquentes.

La garantie loyers impayés : une solution pour se protéger contre le risque

Ainsi, mieux vaut-il prévenir que guérir. La première solution, assez courante, est de demander une caution solidaire, que l’on nomme habituellement un « garant ». Dans ce cas, si le locataire est en situation d’impayés, le bailleur peut se retourner contre le garant pour le paiement des loyers. Toutefois, si même le garant refuse de régler la note, il faudra recourir à la justice pour régler le contentieux.

Mais cette première solution est mon fiable que la seconde : un contrat d’assurance, la garantie loyers impayés. Cette dernière permet à un propriétaire d’être couvert en cas d’impayés ou de dégradations du logement. En outre, elle prend en main la procédure de recouvrement jusqu’à l’expulsion du locataire en cas de besoin. À la différence d’un simple garant, il faudra payer pour bénéficier d’une telle assurance. Généralement, son prix se trouve entre 2,5 % et 3,5 % du montant du loyer.

Assurland.com a par ailleurs effectué quelques simulations sur la garantie loyers impayés pour l’Express que voici :

Distributeur
Contrat
Assureur
Crédit Agricole
Garantie locative
Pacifica
Insured Services
Insured Rent Premium
Allianz
Interassurances
Garantie Loyers Impayés
Fidelidade
Macif
Contrat Loyers Impayés
Macif
Protection Loyer
Garantie Loyer Impayés
AXA
Sacapp-saa
Assurance Loyers Impayés
Matmut & Co
Solly Azar
GLI à la carte
Serenis Assurances
Coût de l’assurance (1) 278€ annuels soit 3,31%

488€ avec option absence locataire soit 5,81%

4 formules :
1,98%, 2,38%, 2,48% et 3,48%

228€ annuels avec formule à 2,48%

231€ soit 2,75% du loyer + 8€ de frais de courtage

244€ avec Protection Juridique soit 2,90% du loyer + 8€ de frais de courtage

2 formules :
231€ soit 2,75 %
ou
248€ soit 2,95% avec option innocupation
235€ annuels soit 2,5% du loyer + 25€ de frais de dossier 227€ annuels soit 2,70% du loyer 2 formules :
3,25% ou 3,48%

273€ dans la formule de base
292€ dans la formule complète (hors frais de gestion 30€)

Plafond d’indemnisation des loyers impayés 74 400€
Plafond 3 100€/mois
Limité à 24 mois
70 000€
Plafond 3 100€/mois
durée illimité
70 000€
Plafond 3 500€ de loyer/mois
Limité à 24 mois
60 000€
Plafond 2500€
Durée NC
90 000€
Plafond 3100€ de loyer/mois
Durée illimitée
80 000€
Limité à 24 mois
Durée illimitée
75 000€
Limité à 30 mois
Franchise Franchise 2 mois de loyer
sauf pour la protection juridique
Sans franchise si dépôt de garantie au moins égal à 1 mois de loyer hors charges

Et la garantie s’applique à partir du second impayé

Sans franchise si dépôt de garantie équivalent à au moins un mois de loyer NC Sans franchise si dépôt de garantie équivalent à au moins un mois de loyer Sans franchise si dépôt de garantie équivalent à au moins 1 mois de loyer Sans franchise si dépôt de garantie équivalent à au moins 1 mois de loyer
Locataire avec aucun incident présent depuis 6 mois
Plafond d’indemnisation des dégradations locatives par sinistre 7 000€ 10 000€ (non inclus dans la formule Basic) 10 000€ 7 700€ 10 000€ 2 300€
Franchise de 400€
Avec la formule complète
10 000€ si état des lieux d’entrée et de sortie et avec application d’un coefficient de vétusté
Jusqu’à 6 mois le loyer
Plafond protection juridique par sinistre 4 600€ Inclus dans les formules Premium et Plus

20 000€ (250€ de franchise)

En option dans la formule à 2,90%
8 000€ sans franchise
3 000€ 20 000€ (250€ de franchise) 16 000€/sinistre (230€de franchise) 5000€/sinistre
Frais de contentieux et de recouvrement Inclus Inclus Inclus NC Inclus Inclus Inclus
Taux d’effort (2) 33% 35 % (37% dans la formule Plus) dès 2,7 fois le loyer 37% 35% 37% 38%
Devis / souscription Devis en ligne Devis et souscription en ligne Souscription en ligne Pas de devis en ligne
Il faut prendre rdv en agence
Devis et souscription en ligne Devis et souscription en ligne Devis et souscription en ligne
Vacance de locataire (autre que départ furtif ou décès du locataire) En option à 17,50€/mois
Franchise de 3 à 4 mois si le bien est géré par le propriétaire (1 à 3 mois si administrateur de bien) + plafond de garantie de 2 à 6 mois
non non En option (formule à 2,95%) non non non
Autres Ne s’applique pas aux meublés

Si locataire déjà en place, il doit l’être depuis au moins 4 mois

4 niveaux de formules : Basic, Classic, Premium et Plus.
La plus choisie est la Premium (2,48%)

Option certification du dossier IZY LOC pour 35€

CDD de plus de 12 mois acceptés

Accepte les revenus sociaux type APL, allocations familiales, etc.

Le loyer charges comprises ne doit pas excéder 2500€

Allocations non prises en compte

Taux d’effort de 33 % si le locataire, son conjoint, son concubin ou son colocataire occupe un emploi en contrat à durée déterminée, en intérim ou est intermittent du spectacle.

Acceptés : CDD dont la période de travail restant à courir, à la date de signature du bail, est supérieure à 12 mois

Accepte les APL

Si l’un des candidats locataires occupe un emploi en CDD,
en intérim ou est intermittent du sepctacle, le montant du
loyer charges comprises ne devra pas excéder 33 % de son (leur) revenu net global annuel.
Les détériorations immobilières ne sont pas incluses dans la formule de base

CDD avec période résiduelle de 6 mois, intérimaires, intermittents inclus

Avant de signer un contrat pour une garantie loyers impayés, il convient tout de même d’opérer quelques vérifications. Tout d’abord, il faut prendre connaissance du montant d’une éventuelle franchise, somme que vous aurez à régler vous-même avant de bénéficier de l’indemnisation de l’assurance. Il faut aussi examiner la période de carence, temps durant lequel le contrat ne vous couvre pas après souscription. Enfin, il vaut mieux que l’assureur prenne connaissance de votre futur locataire et valide son dossier avec d’éviter toute déconvenue. « Cette solution est primordiale pour éviter un écueil fréquent. Lors de la déclaration du premier sinistre, les assureurs n’ayant pas préalablement validé les pièces peuvent prononcer la déchéance de l’assurance pour de nombreuses raisons de non-conformité contractuelles. Par exemple, si le bail comporte une clause résolutoire donc la rédaction n’est pas strictement conforme à la réglementation », conseille le président de Cautioneo Julien Chenet.

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